房貸每月要繳多少？寬限期、本息與本金攤還、新青安

房貸是用買下的住宅設定抵押權，向銀行分期借款。中央銀行統計，2026 年 8 月五大銀行新承做（當月新撥貸）購屋貸款平均利率是 2.321%。以這個利率借 1,000 萬元、30 年、本息平均攤還（每月繳一樣多），每月要繳 38,588 元。

月付金會隨還款方式、寬限期與利率改變。有 3 年寬限期時，前 3 年每月只繳息 19,342 元，第 4 年起變成 41,567 元。最大的風險是繳不出來：銀行可以聲請法院拍賣房屋，價金不夠還的部分仍要還。

央行用選擇性信用管制，限制部分購屋者的成數與寬限期；無自有住宅的人，可以申請青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）。本文規定與利率截至 2026/10/18。

延伸閱讀：升息降息對股市有什麼影響、升息循環是什麼意思

申請房貸，銀行審核看什麼？

銀行主要看 3 件事：房子值多少、你還不還得起、過去的信用紀錄。

• 擔保品：成數以住宅鑑價或買賣金額較低者計算，這是央行規定的基準。
• 還款能力：收入、工作與其他負債；月付金占收入多少，依各銀行授信規定。
• 信用紀錄：銀行向財團法人金融聯合徵信中心（聯徵中心）查詢，也用來認定你名下有幾戶房貸。

以合作金庫的新青安公開資訊為例，要準備身分證與第二證件、戶籍謄本、所得資料、薪轉存摺與在職證明。房屋要附買賣契約與權狀影本，另附最近一個月的財產歸戶清單。

金管會規定的契約條款也保護借款人。房貸契約有審閱期，範本寫明至少 5 日，不能約定拋棄。自用住宅放款不得要求連帶保證人；已取得足額擔保時，也不得要求一般保證人。

房貸能借幾成？央行選擇性信用管制

央行的選擇性信用管制，限制已有房屋、已有房貸或購買高價住宅的人。名下沒有房屋的自然人，央行沒有限制，成數與寬限期由銀行審核。

央行選擇性信用管制（2026 年 9 月 18 日起）

資料來源：中央銀行 2026/9/17 新聞稿附件、不動產抵押貸款業務規定問與答（115.9.18 生效）

第 2 戶的成數在 2026 年調整兩次。3 月 20 日由 5 成調為 6 成，9 月 18 日再調為 7 成，兩次新聞稿都寫明是協助供家人或自己購屋自住的需求。

• 房貸戶數怎麼算：用聯徵中心歸戶查詢，1 筆擔保品算 1 戶；繼承來的房屋與房貸不計入。
• 不得有寬限期的意思：本金和利息要合併平均攤還，也不得用修繕、周轉金等名目另外加貸。
• 新青安例外：新青安不受第 1 戶、第 2 戶的限制。
• 先買後賣的換屋族：切結撥款後 18 個月內賣掉原有房屋，可以不受寬限期限制；第 2 戶還可不受成數限制。沒做到時，銀行會取消寬限期、收回 18 個月的本金並計收罰息。

新青安是什麼？青安貸款 3.0 的額度、利率與資格

新青安是財政部協調 8 家公股銀行辦理的優惠房貸，給無自有住宅的家庭購屋自住。2026 年 8 月 1 日起改為青安貸款 3.0，申辦期限到 2029 年 7 月 31 日。

青安貸款 3.0 的條件（截至 2026/10/18）

資料來源：財政部國庫署〈辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則〉（2026/7/28 更新）、財政部 2026/7/16 新聞稿

所有新撥貸的貸戶，前 3 年享有 2 碼利息補貼：政府補貼 1.5 碼，公股銀行減收半碼。第 4 年起每年少半碼，第 7 年起回到原利率。

新青安補貼後的利率（2026 年 8 月 1 日起撥貸）

資料來源：財政部國庫署附表三；基準利率 1.72% 變動時，各期利率跟著調整

新青安有 3 個限制：轉貸到其他銀行就不適用利息優惠；撥貸時要簽自住切結，查出非自住會停止補貼並追回；房屋要是申請日前 6 個月內買賣取得。

房貸利率怎麼定？指數型房貸、機動與固定利率

指數型房貸的利率＝指標利率＋加碼利率。指標利率跟著市場調整，加碼在簽約時就約定好。

金管會規定，指標利率要用央行重貼現率、主要銀行定儲平均利率、貨幣市場利率等透明的利率。銀行在契約期間，不得任意調整借款人的加碼。

房貸指標利率舉例（2026/10/18 查詢）

資料來源：合作金庫、第一銀行、財政部國庫署公開資訊

以合作金庫說明為例，加碼依作業成本、擔保品所在地、客戶資金往來與償還能力決定。指標利率調整時，銀行要在 15 日內通知；沒有如期通知時，升息部分仍按原利率計算。

一段式、分段式和固定利率差在哪？

• 一段式機動：全期同一個加碼，利率只隨指標利率變動。
• 分段式（二段式）機動：前段加碼低、後段加碼高。新青安過去的二段式，是前 2 年加 0.345%、第 3 年起加 0.645%。
• 混合式固定：前幾年固定利率，之後改成機動。2026 年 8 月起申請的新青安，只剩一段式機動。

五大銀行新承做購屋貸款利率

央行每月公布五大銀行新承做購屋貸款的平均利率，是看房貸利率水準的官方數字。2022 年 3 月起央行升息 6 次，這項利率由 1.378% 升到 2024 年 4 月的 2.176%。

2026 年 1 月的 2.327%，是 2010 年以來最高；2007 年以來的月資料中，最高是 2008 年 9 月的 2.859%，最低是 2021 年 9 月的 1.346%。這是新承做的平均，不等於既有房貸的利率；升息過程詳見升息循環。

房貸有哪些費用？總費用年百分率與提前清償違約金

除了利息，房貸還有銀行與地政的費用。

房貸的費用

資料來源：土地法第 76、78 條，金管會〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉第 3 點

總費用年百分率，是把利率和各項費用一起換算成的年利率。以公股銀行公開的範例為例，200 萬元、20 年、利率 2.275%、費用 5,300 元，總費用年百分率是 2.30%。

金額越大，固定費用的影響越小。1,000 萬元、30 年、2.321% 時，前置費用 1 萬元的總費用年百分率是 2.33%，算法詳見信貸與車貸。

提前還款會被收違約金嗎？

要看契約選哪一種方案。金管會規定，銀行要提供「無限制清償期間」和「限制清償期間」兩種方案讓借款人勾選。

• 無限制清償期間：隨時可以提前還款或結清，不用付違約金。
• 限制清償期間：通常搭配較優惠的利率；期間不得超過 3 年，違約金要隨時間和餘額遞減。
• 一律免收：借款人死亡或重大傷殘，取得證明後提前清償，銀行不得收違約金。

本息平均攤還和本金平均攤還差多少？

本息平均攤還是每月繳一樣多；本金平均攤還是每月還一樣多的本金，月付逐月變少。以阿豪一家借 1,000 萬元、30 年、利率 2.321% 試算，本金平均攤還的總利息少 40.0 萬元。代價是第 1 個月多繳 8,532 元。

兩種方式的算式（r＝年利率÷12，n＝360 期）：

• 本息平均攤還：每月＝本金 × r ×（1＋r）^n ÷〔（1＋r）^n－1〕。
• 本金平均攤還：每月本金＝本金 ÷ n，利息＝剩餘本金 × r；總利息＝本金 × r ×（n＋1）÷ 2。

1,000 萬元房貸、30 年、2.321%：兩種攤還方式比較

資料來源：豪享試算；利率為央行五大銀行新承做購屋貸款 2026/8 平均，未計手續費與保險

本息平均攤還的前期，月付多半是利息。本金平均攤還前期繳得多，但本金降得快，到第 160 期（第 14 年）月付才低於本息平均攤還。

寬限期結束後，月付金增加多少？

寬限期是只繳利息、不還本金的期間。寬限期結束後，全部本金要在剩下的年限還完，所以月付金會跳升。

1,000 萬元房貸、30 年、2.321%：有無寬限期比較

資料來源：豪享試算；寬限期內每月＝本金 × r，寬限期後以剩餘期數本息平均攤還

寬限期 3 年時，第 37 個月起每月多繳 22,226 元，增加 114.9%。寬限期後的月付也比一開始就攤還多 2,980 元，30 年總利息多 27.3 萬元。

新青安寬限期 5 年結束，月付金變多少？

假設阿豪一家用新青安借 1,000 萬元、40 年，用滿 5 年寬限期。利率依 2026 年 8 月起撥貸的利率表計算：

1. 第 1～36 個月：利率 1.775%，每月只繳息 14,792 元。
2. 第 37～60 個月：利率升到 1.9%、2.025%，每月繳息 15,833 元、16,875 元。
3. 第 61 個月：開始還本金，利率 2.15%，每月 33,901 元，約是前一個月的 2 倍。
4. 第 73 個月起：補貼結束，利率 2.275%，每月 34,539 元。

40 年總利息約 542.4 萬元。同樣用新青安、不用寬限期，第 1 個月繳 29,112 元，總利息約 498.5 萬元，少 43.9 萬元。

注意：試算假設基準利率維持 1.72%，利率變動時以剩餘本金、剩餘期數重算。實際月付以銀行攤還表為準。

升息 1 碼，房貸月付金多多少？

1 碼是 0.25 個百分點。1,000 萬元、30 年房貸的利率由 2.321% 升到 2.571%，每月多繳 1,294 元。30 年總利息多 46.6 萬元。

利率上升時的月付金（1,000 萬元、30 年、本息平均攤還）

資料來源：豪享試算；假設從第 1 個月起就是該利率

已繳 5 年才升 1 碼時，以剩下的 877.7 萬元、300 期重算，每月多 1,101 元。升息不會馬上反映，要等指標利率在調整日變動。

最不利情況：寬限期結束又遇到升息

假設阿豪一家用了 3 年寬限期，結束時利率剛好升 1 個百分點到 3.321%。每月從只繳息 19,342 元，跳到 46,782 元，約 2.4 倍。30 年總利息 585.4 萬元，比沒有寬限期、利率不變時多 196.2 萬元。

轉貸、增貸與理財型房貸要注意什麼？

轉貸是向新銀行借款還清舊房貸；增貸是用同一間房子再多借。兩者都要重新鑑價、設定抵押權，央行對受限制的房貸也有規定。

轉貸、增貸、理財型房貸比較

資料來源：中央銀行問與答 Q10（115.9.18 生效）、第一銀行〈樂活理財房貸〉（2026/10/15）

以第一銀行 2026 年 10 月 15 日公開資訊為例，理財型房貸利率是 2.80%～6.00%，依放款指數利率加碼。額度動用後就是以房屋擔保的借款，拿去投資虧損時，房貸仍要照繳，借錢投資的風險見新手常犯的錯誤。

轉貸前要先算清楚：新利率省下的利息，要大於設定規費、開辦費與舊貸款的違約金。新青安轉貸到其他銀行，利息補貼就沒了。

房貸利息可以抵稅嗎？購屋借款利息扣除額

可以，但要選列舉扣除額。所得稅法第 17 條規定，購買自用住宅向金融機構借款的利息，每戶每年最多扣 30 萬元，以一屋為限。

• 先減存款利息：有申報儲蓄投資特別扣除額時，要從購屋借款利息裡先減掉。
• 3 個要件：房屋登記在本人、配偶或受扶養親屬名下；當年在該地址設戶籍，沒有出租或營業；有當年度的利息單據。
• 和標準扣除額比：115 年度標準扣除額單身 13.6 萬元、有配偶 27.2 萬元，列舉合計要超過才有節稅效果。
• 房租扣除額不能用：房屋租金支出特別扣除額每戶 18 萬元，但本人、配偶或受扶養直系親屬在國內有房屋就不能扣。

阿豪一家第 1 年的購屋借款利息扣除（115 年度）

資料來源：所得稅法第 17 條、施行細則第 24-3 條；本文假設 1,000 萬元、2.321%、本息平均攤還，存款利息與保險費為假設

夫妻申報時，1,000 萬元房貸第 1 年的利息加保險費，仍比標準扣除額少 14,373 元。要有醫藥費、捐贈等其他列舉項目，才會產生節稅效果，利息所得的扣除額詳見投資稅務總覽。

房貸繳不出來會怎樣？違約金、聯徵與法拍

房貸逾期後，金額最小的是違約金，影響最大的是聯徵紀錄和房子被拍賣。

1. 遲延利息與違約金：金管會規定的算法之一，逾期 6 個月內按原利率的 10% 計違約金。超過 6 個月按 20%，每次最多收 9 期；月付 38,588 元逾期 30 天，違約金約 7 元。
2. 聯徵紀錄：逾期、催收與呆帳紀錄，自清償之日起揭露 3 年；呆帳紀錄最長自轉銷之日起揭露 5 年。
3. 催收與加速條款：銀行委外催收前，要以書面通知借款人和保證人。契約訂有加速條款時，遲延達約定期數，剩餘本金視為全部到期。
4. 拍賣抵押物：銀行向法院聲請拍賣抵押物裁定，取得執行名義後聲請強制執行。
5. 法拍程序：法院查封、鑑價、核定底價，進行第一次拍賣與兩次減價拍賣，之後特別變賣，公告 3 個月應買。
6. 分配與不足：拍定後分配價金、點交房屋。價金不夠清償時，法院發給債權憑證，日後發現財產還能再執行。

每次減價最多減 20%，兩次後底價最低是第一次的 64%。強制執行費是執行金額的 0.7%，由債務人負擔。

假設阿豪一家繳了 5 年後違約，剩餘本金 877.7 萬元，第一次拍賣底價 1,250 萬元。兩次減價後最低 800 萬元，若以這個價格拍定，扣掉執行費約 6.1 萬元，仍差約 83.8 萬元。這還沒算遲延利息與違約金。

補充：自用住宅有一個例外。依消費者債務清理條例申請協商或調解，並書面表示願依原契約分期還款。遲延未超過 2 期時，銀行不得行使加速條款；卡債與債務協商詳見信用卡。

房貸常見誤解

• 「寬限期是延後付利息」：寬限期延後的是本金，利息照繳；3 年寬限期的總利息多 27.3 萬元。
• 「新青安利率一直是 1.775%」：前 3 年才是 1.775%，第 7 年起回到 2.275%；基準利率變動也會跟著變。
• 「房子被法拍，就不欠銀行」：拍賣價金不夠還的部分，仍是債務。

常見問題

Q1：房貸成數是用買賣價還是鑑價計算？

央行的成數上限，用住宅鑑價或買賣金額較低者計算。新青安的房價上限則看鑑價或買賣總價較高者，兩者都不能超過規定。

Q2：夫妻用新青安買了第一間房，另一半還能再申請嗎？

不能。新青安要求借款人、配偶及未成年子女都沒有自有住宅，買了第一間房後，家裡就有自有住宅。新青安也限貸一次，2023 年 8 月 1 日以後核貸過的人不能再申請。

Q3：房貸利率調整，銀行一定會通知嗎？

會。金管會規定，指標利率調整後，銀行要在約定日數內通知借款人，最長 15 日。你也可以要求銀行提供調整後的本息攤還表。

Q4：房貸借 30 年和 40 年，每月差多少？

以 1,000 萬元、利率 2.321%、本息平均攤還計算，30 年每月 38,588 元，40 年每月 31,998 元。40 年每月少 6,590 元，但總利息 535.9 萬元，比 30 年多 146.8 萬元。

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