里奇豪
REITs 是不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts）的簡稱。受託銀行向投資人募集資金，買進辦公大樓、商場等收租不動產，再把租金等收益分配給投資人。台灣的 REITs 配息按利息所得 10% 分離課稅，不併入綜合所得。
證交所上市的 REITs 有 6 檔，都是封閉型基金，只能在市場買賣。主要風險是利率上升、承租人退租、估值下跌與成交量少。
2026 年以來至 10 月 16 日，京城樂富R1（01010T）上漲 2.6%。王道圓滿R1（01009T）同期下跌 18.7%。
延伸閱讀：升息降息對股市有什麼影響、二代健保補充保費怎麼扣
REITs 是什麼？和 REATs 差在哪？
台灣的 REITs 依「不動產證券化條例」發行，條例把不動產證券化分成兩種：
不動產投資信託（REITs）與不動產資產信託（REATs）
| 項目 | 不動產投資信託（REITs） | 不動產資產信託（REATs） |
|---|---|---|
| 怎麼成立 | 受託機構先募集資金，再買進不動產 | 委託人先把不動產移轉給受託機構，再發行受益證券 |
| 原屋主取得的錢 | 直接賣斷，取得全部價金 | 出售型發行時約取得五成價金；融資型按期付息、期滿還本 |
資料來源：不動產證券化條例第 4 條（全國法規資料庫，修正日期 2017 年 12 月 6 日）、臺灣土地銀行〈資產證券化〉說明（2024 年 8 月 23 日更新），查證日期 2026-10-18
受託機構必須是信託業，台灣上市的 6 檔都由銀行擔任。不動產的出租與維護，委任建經公司等不動產管理機構處理。條例對 REITs 的主要規定如下：
- 封閉型：投資人不能請受託機構買回，只能在證交所賣出（第 16 條）。
- 投資範圍：已有穩定收入或開發型的不動產與相關權利；公開募集的，開發型不得超過信託財產價值 30%（第 17 條）。
- 可以借錢：限取得、開發、營運不動產或配息所需，簽約後 2 日內要公告（第 19 條）。
- 每天算淨值：受託機構每個營業日計算，並公告每單位淨資產價值（第 26 條）。
- 每年分配：信託利益應每年分配，在會計年度結束後 6 個月內發放（第 28、50 條）。
REITs 怎麼賺錢？租金、處分利益與估值
REITs 的配息來自可分配收益。以土銀富邦R1（01001T）為例，收益包括租金收入、已實現的資本利得（處分資產的利益）與孳息。
收益扣除準備與成本費用後，才是可分配收益。受託機構的報酬、管理費用與稅捐，條例允許直接從信託財產扣除，所以配息是扣完費用後的金額。
01001T 近兩年的例子：
- 融資買廠房：2025 年 6 月 11 日，以 9.5 億元買進桃園蘆竹的製藥廠房。受託機構公告說明，融資增購可增加基金收益，也能分散資產屬性與區位。
- 重估增值：2026 年 4 月 30 日公告 5 棟不動產重估。新估值合計 152.4 億元，比帳上增加 1.58 億元（+1.0%），調整入帳後反映在淨值上。
資料來源：公開資訊觀測站〈不動產投資信託受益證券〉01001T 證券基本資料與重大訊息，查詢日期 2026-10-18
台灣有哪幾檔 REITs？受託機構與不動產類型
公開資訊觀測站列出的 REITs 共 10 檔，目前上市 6 檔。其中 4 檔在 2005～2006 年上市，2 檔在 2018 年上市；兆豐新光R1、駿馬R1、三鼎、基泰之星已下市。
台灣上市 REITs（2026 年 10 月）
| 代號 | 簡稱 | 受託機構 | 初始投資標的 | 配息 | 發行總額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 01001T | 土銀富邦R1 | 臺灣土地銀行 | 商辦、住宅大樓、商場 | 每年 | 58.3 億元 |
| 01002T | 土銀國泰R1 | 臺灣土地銀行 | 國際觀光飯店、百貨、商辦 | 每年 | 139.3 億元 |
| 01004T | 土銀富邦R2 | 臺灣土地銀行 | 商辦、廠辦 | 每半年 | 73.0 億元 |
| 01007T | 兆豐國泰R2 | 兆豐銀行 | 商辦大樓 3 棟 | 每半年 | 72.0 億元 |
| 01009T | 王道圓滿R1 | 王道銀行 | 商辦、百貨商場 | 每半年 | 30.0 億元 |
| 01010T | 京城樂富R1 | 京城銀行 | 購物中心、辦公、REITs | 每季 | 230.8 億元 |
資料來源：證交所 ISIN 一覽表、公開資訊觀測站證券基本資料（2026-10-18 查詢）。發行總額含追加募集。
不動產管理機構方面，01001T、01004T 是富邦建經，01002T、01007T 是國泰建經。01009T 是新昕國際，01010T 是晶華公寓大廈管理維護。
表中的標的是發行時的初始資產，之後會增減。01001T 目前持有 5 棟，含 2 棟廠房；01010T 在 2023 年買進台南新光三越中山店。01010T 的受託機構京城銀行，2026 年 3 月 27 日公告董事會通過與永豐商業銀行合併。
台灣 REITs 2026 年漲跌多少？成交量大嗎？
2026 年以來，6 檔有 2 檔上漲、4 檔下跌。成交量都不大，有幾天整天沒有成交。
台灣 REITs 2026 年漲跌與成交量（2025/12/31～2026/10/16）
| 代號 | 2025/12/31 | 2026/10/16 | 漲跌 | 日均成交量 | 日均成交金額 | 零成交天數 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01010T | 9.75 元 | 10.00 元 | +2.6% | 293 張 | 293 萬元 | 8 天 |
| 01001T | 11.05 元 | 11.08 元 | +0.3% | 84 張 | 96 萬元 | 3 天 |
| 01004T | 10.07 元 | 9.99 元 | -0.8% | 91 張 | 96 萬元 | 7 天 |
| 01002T | 13.95 元 | 12.50 元 | -10.4% | 169 張 | 229 萬元 | 1 天 |
| 01007T | 12.97 元 | 11.28 元 | -13.0% | 165 張 | 205 萬元 | 5 天 |
| 01009T | 6.73 元 | 5.47 元 | -18.7% | 278 張 | 158 萬元 | 3 天 |
資料來源：豪享看股票，還原收盤價；日均以 2026/1/2～10/16 共 190 個交易日計算
成交量少，價格就容易被少數幾筆交易拉動。01009T 在 2025 年 12 月 31 日只成交 13 張，收盤價比前一天高 3.5%。若改用 12 月 30 日的 6.50 元計算，2026 年的跌幅是 15.8%。
台灣 REITs 配息多少？
配息金額依每期的可分配收益決定，不是固定的。以 2026 年最近一次公告為例：
2 檔 REITs 最近一次收益分配
| 代號 | 頻率 | 每單位配息 | 除息交易日 | 發放日 | 以 10/16 收盤計算 |
|---|---|---|---|---|---|
| 01001T | 每年 | 0.4302 元 | 2026/5/8 | 2026/6/12 | 約 3.9% |
| 01010T | 每季 | 0.0987 元 | 2026/9/7 | 2026/10/13 | 約 1.0%（一季） |
資料來源：01001T 2026 年 4 月 22 日、01010T 2026 年 8 月 19 日收益分配公告（公開資訊觀測站）
01010T 的公告寫明，這次配出可分配收益的 90%，保留的部分依信託契約運用。公告也寫明匯費、開票與郵寄費用由受益人負擔。
REITs 配息怎麼課稅？
REITs 的配息按利息所得課稅，由受託機構在發放時扣 10%，之後不用併入綜合所得申報。這是分離課稅，扣完就結束，不能再退稅。
台灣 REITs 的稅與補充保費（境內居住的個人）
| 項目 | 規定 | 法源 |
|---|---|---|
| 配息所得稅 | 扣 10%，不併入綜合所得總額 | 不動產證券化條例第 50 條、所得稅法第 14-1 條 |
| 小額配息 | 扣繳稅額 2,000 元以下也要扣 | 各類所得扣繳率標準第 13 條 |
| 儲蓄投資特別扣除額 | 不適用 27 萬元扣除額 | 所得稅法第 14-1 條 |
| 二代健保補充保費 | 單次給付達 2 萬元扣 2.11% | 全民健康保險法第 31 條、扣取辦法第 2 條 |
| 買賣證交稅 | 免徵 | 不動產證券化條例第 49 條 |
| 買賣價差 | 證券交易所得停止課徵所得稅 | 所得稅法第 4-1 條 |
資料來源：全國法規資料庫、衛生福利部中央健康保險署補充保險費實務手冊（115.01 版），查證日期 2026-10-18
二代健保的扣取辦法，把利息所得定義為所得稅法第 14 條第 1 項第 4 類的利息所得。REITs 的配息依法屬利息所得，單次達 2 萬元時要扣 2.11%。以 01001T 在 2026 年的配息計算，持有 47 張配 20,220 元，要扣 427 元；46 張配 19,790 元，不用扣。
分離課稅 10%，對誰比較有利？
稅率固定 10%，對適用稅率高的家庭較有利。存款利息併入綜合所得，全戶有 27 萬元儲蓄投資特別扣除額；REITs 配息不能用。
每 1 萬元利息要繳的所得稅
| 適用稅率 | 存款利息（27 萬元扣除額內） | 存款利息（已用完扣除額） | REITs 配息 |
|---|---|---|---|
| 5% | 0 元 | 500 元 | 1,000 元 |
| 12% | 0 元 | 1,200 元 | 1,000 元 |
| 20% | 0 元 | 2,000 元 | 1,000 元 |
| 40% | 0 元 | 4,000 元 | 1,000 元 |
算式：10,000 元 × 適用稅率或 10%；依所得稅法第 14-1、17 條
豪享試算：100 萬元買豪享 REITs，一年實拿多少？
假設有一檔豪享 REITs，每單位 10 元，一年配息率 4%。投資人阿豪投入 100 萬元買 100 張，手續費 0.1425% 是 1,425 元，總成本 1,001,425 元。
- 配息：100,000 單位 × 0.4 元＝40,000 元。
- 所得稅：40,000 × 10%＝4,000 元。
- 補充保費：一次配 40,000 元，達 2 萬元門檻，40,000 × 2.11%＝844 元。
- 實拿：40,000－4,000－844＝35,156 元，是總成本的 3.51%。
同樣一年 4%，配息頻率會改變補充保費。2 萬元門檻是每次分開算：
豪享 REITs 一年配息 4%，不同頻率的實拿金額
| 配息方式 | 每次配息 | 10% 所得稅 | 補充保費 | 一年實拿 |
|---|---|---|---|---|
| 每年 1 次 | 40,000 元 | 4,000 元 | 844 元 | 35,156 元 |
| 每半年 1 次 | 20,000 元 | 2,000 元 | 422 元 | 35,156 元 |
| 每季 1 次 | 10,000 元 | 1,000 元 | 0 元 | 36,000 元 |
算式：所得稅＝每次配息 × 10%；補充保費＝每次配息 × 2.11%（未達 2 萬元不扣），一年合計
最不利情況：利率上升、承租人退租、估值下跌
再假設豪享 REITs 的資產 120 億元，其中 20 億元是浮動利率借款，淨資產 100 億元。一年可分配收益 4 億元，等於配息率 4%。
豪享 REITs 的最不利情況（阿豪持有 100 張）
| 情況 | 可分配收益 | 配息率 | 一年實拿 | 100 萬元本金 |
|---|---|---|---|---|
| 原本 | 4.0 億元 | 4.0% | 35,156 元 | 100 萬元 |
| 利率上升 1 個百分點 | 3.8 億元 | 3.8% | 33,398 元 | — |
| 最大承租人退租 | 2.8 億元 | 2.8% | 24,609 元 | — |
| 兩者同時發生 | 2.6 億元 | 2.6% | 22,851 元 | — |
| 不動產估值下跌 20% | — | — | — | 淨值剩 76 萬元 |
算式：利息增加＝20 億元 × 1%＝2,000 萬元；最大承租人假設貢獻 1.2 億元；估值下跌後淨資產＝120 億元 × 80%－20 億元＝76 億元
估值下跌 20%，淨值卻跌 24%，因為借款不會跟著變少。三種情況同時發生時，一年後淨值 76 萬元加上配息 22,851 元。合計比總成本少 218,574 元（-21.8%），還沒算賣出手續費。
利率怎麼影響 REITs？
REITs 可以借款，借款利率可能隨市場利率浮動。01001T 在 2026 年 10 月 12 日公告，向銀行借款 16.56 億元，期間 3 年。利率是 1 個月期 TAIBOR（台北金融業拆款定盤利率）加 0.465%，按月浮動。
市場利率上升時，這類借款的利息支出增加，可分配收益就會減少。台灣央行重貼現率從 2024 年 3 月起維持 2%，美國 Fed 在 2026 年 9 月升息 1 碼，詳見利率。
群益投信在 00714 的指數說明中，把美國地產指數的股利率和公債殖利率、投資等級債比較。利率和債券價格的關係，見債券是什麼。
不動產 ETF、營建股和 REITs 差在哪？
證交所上市、名稱標明不動產或 REITs 的 ETF 有 4 檔，投資的是國外 REITs 等證券。00712 追蹤的是抵押權型 REITs（Mortgage REITs）指數。證交所把 00712、00714、00908 歸在債券及固定收益 ETF。
台灣上市的不動產 ETF
| 代號 | 簡稱 | 追蹤指數 | 管理費／保管費（年） | 配息 | 2026 年漲跌 |
|---|---|---|---|---|---|
| 00908 | 富邦入息REITs+ | 全球入息不動產與基礎建設指數 | 0.45%～0.65%／0.18% | 每季 | +8.7% |
| 00714 | 群益道瓊美國地產 | 道瓊美國地產指數 | 0.45%～0.85%／0.18% | 每季 | +6.6% |
| 009817 | 國泰日本不動產 | 東証REIT總報酬指數 | 0.20%～0.25%／0.07% | 每半年 | -13.0% |
| 00712 | 復華富時不動產 | 富時 NAREIT 抵押權型 REITs 指數 | 0.25%～0.35%／0.08%～0.16% | 每季 | -15.3% |
資料來源：證交所 ETF 商品規格（由各投信提供，2026-10-18 查詢）；漲跌為豪享看股票還原收盤價（2025/12/31～2026/10/16，009817 自 2026/2/6 上市日起算）。管理費依基金規模分級。
台灣 REITs、不動產 ETF 與營建股比較
| 項目 | 台灣 REITs | 不動產 ETF | 營建股 |
|---|---|---|---|
| 持有什麼 | 台灣的辦公大樓、商場等 | 美國、日本或全球的 REITs | 建材營造業公司的股票 |
| 配息來源 | 租金、處分利益等可分配收益 | 成分證券的配息、資本利得等 | 公司盈餘 |
| 配息課稅 | 10% 分離課稅 | 國外收益屬海外所得 | 股利所得，合併或分開計稅 |
| 二代健保 | 單次達 2 萬元扣 | 海外所得不扣 | 單次達 2 萬元扣 |
| 證交稅 | 免徵 | 0.1% | 0.3% |
資料來源：不動產證券化條例、證交所 ETF 商品規格、豪享看股票
不動產 ETF 的配息要依收益分配組成拆開課稅。海外所得全戶一年達 100 萬元，才計入基本所得額，詳見ETF配息課稅。營建股的股利所得算法，見股利所得稅。
REITs 有哪些風險？
- 承租人退租：01010T 在 2026 年 6 月 26 日公告，台南新光三越中山店不續租。租期在 2026 年 12 月 31 日屆滿，基金表示將引進新的商場與飯店。
- 估值變動：不動產每年重估並調整入帳，淨值會跟著變動。2026 年 01001T 重估增值 1.0%，估值也可能下修。
- 借款與利率：浮動利率借款讓利息支出隨市場利率變動，估值下跌時借款也會放大淨值跌幅。
- 成交量少：6 檔日均成交 84～293 張，00712 約 3.8 萬張。大額賣出時，可能要降價才賣得掉。
REITs 適合用來做什麼？
REITs 的常見用途
| 類型 | 說明 |
|---|---|
| 常見用途 | 用 1 張約 5,500～12,500 元，參與商辦、商場的租金收益 |
| 常見用途 | 適用稅率 12% 以上、已用完 27 萬元扣除額的家庭，配息稅率固定 10% |
| 不適合 | 需要隨時大額賣出的資金 |
| 不適合 | 期待每年配息金額固定不變 |
資料來源：不動產證券化條例、所得稅法、豪享看股票 2026/10/16 收盤價；僅整理常見用途
常見問題
Q1：REITs 配息不到 2 萬元，所得稅也不用扣嗎？
所得稅照扣。2 萬元是二代健保補充保費的門檻，所得稅沒有門檻。各類所得扣繳率標準規定，REITs 配息就算扣繳稅額在 2,000 元以下，受託機構仍要扣 10%。
Q2：買 REITs 和自己買房收租，課稅差在哪？
自己出租房屋的租金屬租賃所得，減除必要損耗及費用後併入綜合所得。REITs 的配息按利息所得 10% 分離課稅。信託土地的地價稅，在信託期間由受託機構當納稅義務人。
Q3：REITs 和不動產證券化型基金一樣嗎？
不一樣。不動產證券化型基金是投信發行的共同基金，投信投顧公會統計 2026 年 8 月底有 12 檔，規模約 98.6 億元。REITs 則由受託銀行發行，直接持有不動產。
Q4：REITs 的淨值在哪裡查？
受託機構每個營業日計算並公告每單位淨資產價值。公開資訊觀測站的「不動產投資信託受益證券」專區，也能查淨值與重大訊息。
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免責聲明：本文僅為個人經驗分享與資訊整理，不構成投資建議，文中提及之任何商品、指數、代號、保單或虛擬資產均為說明範例，不為買進、賣出或持有之建議，亦不提供目標價或買賣點。過去績效不代表未來表現。文中交易制度、費率、稅率與法規以金管會、中央銀行、財政部、期交所、證交所及各銀行、證券商、期貨商、保險公司最新公告為準。投資有風險，下單前請自行評估並承擔結果。
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